No.223具体的な計画を立てる17:デッドクロスは何年目に訪れるか

グラフ

このブログの目的は
実家を元手に金の卵を産ませることだ。

具体的にはアパートなどに建て替えて
家賃収入を得ることが王道となる。

今回は

4、具体的な計画を立てる
4-10、税務の方針を決定する
4-10-6、デッドクロスは何年目に訪れるか

について解説しよう。

デッドクロスは極めて重要だ。

デッドクロスとは

建物と設備の「減価償却費」と
借入金返済の「元金」とが

交差する時点のこと。

時期の目安としては

土地があって
建物だけの新築計画で
木造なら

10年前後だろう。

交差する前は

減価償却費による
節税効果が大きく
だんだん小さくなる。

そして交差したあとは
だんだん課税所得が増えて
税負担が大きくなる。

この現象を知っておかないと

空室や家賃下落による
収入が減少するのに加えて

税負担が年々
増えていく現象に
困惑することになる。

これが原因で
物件を手放す大家さんは多い。

こうした大家さんは、こう口にする。

「なんかしらんけど
家賃収入が減っていて
修繕費も増えているのに
なんか税金が高いんだよ」

と。

木造アパートで
築15年前後の売却物件が
多いことからも分かるだろう。

この現象は建物を新築する前から
シミュレーションで分かる。

エクセルが使えるなら
それほど難しくなく
計算できるだろう。

もし苦手なら
不動産コンサルタントに
シミュレーションしてもらおう。

不動産コンサルタントと
名乗る以上は

デッドクロスは知っているし
シミュレーションもできる…
はずだ。(?)

次回は

4-11、修繕の方針を決定する

を解説する。

この記事の著者

大友哲哉東京大家塾主宰

東京大家塾合同会社(会員制不動産コンサルティング会社)代表・一般財団法人日本不動産コミュニティー(資格認定団体)理事。不動産のことを “楽しく”・”わかりやすく” 教えることに定評がある。不動産実務検定認定講師。不動産実務検定についてはこちら。マスター講座はこちら

この著者の最新の記事

関連記事

ページ上部へ戻る