No.216具体的な計画を立てる10:賃貸管理の方針を決定する

アパート

このブログの目的は
実家を元手に金の卵を産ませることだ。

具体的にはアパートなどに建て替えて
家賃収入を得ることが王道となる。

今回は

4、具体的な計画を立てる
4-9、賃貸管理の方針を決定する

について解説しよう。

賃貸管理の方針とは

  • 自主管理
  • 一部自主管理
  • 管理委託
  • 家賃実績型サブリース
  • 家賃保証型サブリース

を決めることだ。

自主管理は入居者が
入居した後のことは
全部、自分で行う管理方式だ。

入居者と関わり合いながら
楽しくアパート経営をしたいし
その時間が持てる人向けだ。

だが、そうはいっても、
毎日掃除をしたり
夜中に電話がかかってきたり
するのは遠慮したいかもしれない。

そうであれば、
一部自主管理型がおすすめだ。

例えば

  • 定期清掃
  • 集金や督促業務
  • 夜間休日の電話対応
  • 契約更新や保険手続き
  • 退去立会い

などを外部委託する
管理方式だ。

私が一番オススメしたい
管理方式だ。

また後日、
詳細に解説したいと思う。

次に、管理委託は、
不動産会社に上記の業務を
まとめて委託する方式だ。

窓口が1本になるので楽だが
費用もそれなりに掛かる。

ただし貸主としての
責任は追うことに変わりはない。

最終的な判断は
管理会社ではなく
あなたが行うことになる。

もし
この判断を誤ると

場合によっては
訴訟になることもある。

この訴訟リスクを
回避したいなら

家賃実績型サブリース
が良い。

入居者に対する貸主を
不動産会社にすることで

あなたが直接的に
入居者と契約関係はないので
訴訟リスクを回避できる。

最後に
家賃保証型サブリースだ。

これは
入居者がいようが
いなかろうが

一定額の家賃を保証してくれる
契約となる。

空室がいくらあっても
一定額の家賃を
毎月振り込んでくれるので

一番ありがたい…
ように思われるだろう。

しかし
契約上の保証家賃は

借地借家法上
いつでも減額できる
ことになっているので
注意が必要だ。

大企業だからといって
契約を反故することがある。

誰でも知っている
財閥系不動産会社も

そうした訴訟をした
実績があるので
油断してはいけない。

ちなみに、この段階は、
まだあくまでも
方針の決定なので

不動産会社と契約するのは
まだ先の話だ。

特にサブリース型は
仕組みが複雑だったり

契約上の落とし穴が
多かったりするので

じっくり勉強したり
専門家に相談したり
してほしい。

次回は

4-10、税務の方針を決定する*

を解説する。

この記事の著者

大友哲哉東京大家塾主宰

東京大家塾合同会社(会員制不動産コンサルティング会社)代表・一般財団法人日本不動産コミュニティー(資格認定団体)理事。不動産のことを “楽しく”・”わかりやすく” 教えることに定評がある。不動産実務検定認定講師。不動産実務検定についてはこちら。マスター講座はこちら

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