No.362賃貸経営が失敗する3つの原因とその対策:その3)破たん体質の放置

税負担

このブログの目的は
実家を元手に金の卵を産ませることだ。

具体的にはアパートなどに建て替えて
家賃収入を得ることが王道となる。

前回は

賃貸経営が失敗する
3つの原因とその対策

の2つ目を解説した。

失敗の原因その2は

特定の専門家に依存すること

だった。

特定の専門家の意見は
部分的には正解でも

賃貸経営を全体的に
考えると不正解な
ことは珍しくない。

複数の専門家の意見を
総合的に考えて
判断できるとベストだ。

さて今回は

賃貸経営が失敗する
3つの原因とその対策

の3つ目を解説しよう。

失敗の原因3:破たん体質の放置

失敗する原因の3つ目は何か?

それは

破たん体質の放置だ。

なぜなら

賃貸経営は
もともと先細りで

黒字倒産しやすい
事業だからだ。

つまり

築年数が経つに従い
家賃収入が減って
修繕費などの経費が増える。

さらに

税負担(所得税・住民税)が
年々重くなる。

この仕組みをご存知だろうか。

デッドクロスのしくみの理解は必須

これは
デッドクロスと呼ばれる
財務上の現象だ。

減価償却と元金返済の
性質が「裏」「表」真逆の性質による
財務上の問題なのだ。

減価償却費は
経費となるものの
現金支出はない。

一方で

元金返済は
経費とならないものの
現金支出がある。

そして

減価償却は年々減少し
一方の元金返済は増加する。

新築して間もない

「減価償却費>元金返済金額」

のうちは

節税効果があり
所得税・住民税が軽くなる。

しかし

その差が縮まるにつれて
節税効果は薄れていき

「減価償却費<元金返済金額」

となると
節税効果はなくなる。

そして

帳簿上は黒字なのに
現金が足りなくなる。

このように
賃貸経営は黒字倒産しやすい
財務構造にある。

これがわかりきっているのに
その手当てを施さずに放置すると

破たんに向かって
突き進むことになる。

予測できることは対処する

デッドクロスは
建てる前・買う前から
わかる。

収入と支出と税金の計算を
シミュレーションすればよい。

そして

収入が減るのもわかっている
支出が増えるのもわかっている
税負担が重くなるものわかっている

それでも良いのかどうか
見直してみてほしい。

次回は

不動産コンサルタントを
使い倒す極意

を紹介しよう。

この記事の著者

大友哲哉東京大家塾主宰

東京大家塾合同会社(会員制不動産コンサルティング会社)代表・一般財団法人日本不動産コミュニティー(資格認定団体)理事。不動産のことを “楽しく”・”わかりやすく” 教えることに定評がある。不動産実務検定認定講師。不動産実務検定についてはこちら。マスター講座はこちら

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