No.361賃貸経営が失敗する3つの原因とその対策:その2)特定の専門家に依存

専門家

このブログの目的は
実家を元手に金の卵を産ませることだ。

具体的にはアパートなどに建て替えて
家賃収入を得ることが王道となる。

前回は

賃貸経営が失敗する
3つの原因とその対策

の1つ目を解説した。

失敗の原因その1は
入居者目線の欠如
だった。

入居者と交流があれば
大家の判断もいいが

入居者と接することが多い
管理会社や仲介会社の
意見を重視したいものだ。

さて今回は

賃貸経営が失敗する
3つの原因とその対策

の2つ目を解説しよう。

失敗の原因2:特定の専門家に依存

失敗する原因の2つ目は何か?

それは

特定の専門家に
依存していること

だ。

なぜなら

賃貸経営は多くの分野に
またがる事業だからだ。

特定の分野の最適解が
全体(経営)の最適解に
なるとは限らない。

部分最適が全体最適にならない?

たとえば空室問題。

仲介会社に相談したとする。

入居者目線を持つ専門家は
仲介会社なので

失敗の原因その1の
「入居者目線の欠如」の
失敗はない。

だが

得られるアドバイスは

「家賃を下げましょう」
「もっとリフォームしましょう」

だろう。

たしかに
家賃を下げることで
満室になることもある。

これが部分最適だ。

しかし
家賃を下げ続けると
いずれ賃貸経営は破たんする。

収入が減るのに
借入金や固定資産税の
支払いは同じままだからだ。

また

入居者の質が低下して
家賃滞納や不良入居者問題など

新たな問題が発生し
その解決にお金がかかる。

このように家賃を下げて
満室にすることは

部分最適ではあるが
全体最適とは限らない。

全体のバランスを取ることが重要

こうした失敗を避けるのに
各分野の専門家に相談することだ。

たとえば

家賃を下げることで
キャッシュフローが
悪化するなら

副収入を得ることや
経費削減や節税を
同時に考えることが必要だ。

トラブルが増えると
わかっているなら

入居後のことなので
管理会社に相談すればいい。

今なら定期借家契約の
活用がベストだ。

ほかにも

  • 修繕のこと
  • 金利のこと
  • 節税のことなど

各分野の専門家から
アドバイスを受けて
総合的に判断していく…

これが賃貸経営を
成功させる王道なのだ。

多くの意見の統合には全般的な知識が必要

ここで大家さんに求められる
能力に気がつくだろう。

それは

ふさわしい専門家に
ふさわしい質問をする

能力だ。

この能力を身につけるには
あらゆる専門家の分野について

広くて浅い知識が
あればいいのだ。

今は、不動産実務検定で
学ぶのが最適だ。

広く浅い知識を持つことで
各分野の専門家と

共通認識が持てる
ようになる

すると
コミュニケーションの
質が上がる。

そうなれば
レベルの高い情報交換が
成り立つので

短時間で効率よく
情報収集できたり

問題解決のヒントを
得られたりする。

あとは
賃貸経営の全体を
見極めた上で

アドバイスができる
コンサルタントに
相談することも1つだ。

ただ
コンサルタントの優劣を
見極めるためにも

どの道ある程度の
実務知識は必要だ。

次回は
賃貸経営が失敗する
3つの原因とその対策

その3)破たん体質の放置

について紹介しよう。

この記事の著者

大友哲哉東京大家塾主宰

東京大家塾合同会社(会員制不動産コンサルティング会社)代表・一般財団法人日本不動産コミュニティー(資格認定団体)理事。不動産のことを “楽しく”・”わかりやすく” 教えることに定評がある。不動産実務検定認定講師。不動産実務検定についてはこちら。マスター講座はこちら

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