No.344長期入居化の満室対策11:【3級】更新の3ヶ月前に特典(低予算)を提示する

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このブログの目的は
実家を元手に金の卵を産ませることだ。

具体的にはアパートなどに建て替えて
家賃収入を得ることが王道となる。

前回は

Cool大家さんの
長期入居化の取り組みである

満室対策について
20ステップのうち

【4級】利便性向上(低予算2つ以上)を施す

方法を8種類を紹介した。

意図するところは
満足度の向上だ。

少しずつだが
より良い住環境にしようと

考えて実行している
大家なんだとアピールしよう。

今回は

Cool大家さんの取り組み
20ステップのうち

【3級】更新の3ヶ月前に特典(低予算)を提示する

を、紹介しよう。

意図するところは
契約更新のタイミングで
解約を防ぐことだ。

地域にもよるが
更新時に入居者は
更新料として家賃の1ヶ月分や

更新事務手数料として
1万円から2万円の
費用負担がある。

特に更新料として
家賃の1ヵ月分が
プラスになると

その月は家賃の2ヶ月分の
費用負担になる。

これは重たい!!

更新料を払うのなら

「引っ越しちゃおうかな」

と考えるのは無理のない話だ。

そこで

3ヶ月前を目安に
更新することのメリットを
提案しよう。

そうはいっても
抵抗ある大家もいるだろう。

まずは低予算から
できることを検討してほしい。

1、襖や網戸の張り替え

襖張り替えイメージ

襖張り替えイメージ

無料で襖や網戸の
張り替えをすることを
提案してみよう。

2、一部壁紙張り替え

アクセントクロスイメージ

アクセントクロスイメージ

同じく無料で壁紙を一部…
例えば
汚れが目立つところなど。

また
プロジェクターを
投影できる壁紙や

落書きのできる壁紙などを
選べるようにしてもいい。

3、畳表替え

畳表替えイメージ

畳表替えイメージ

畳は傷みやすいので
張り替え提案は良い。

4、契約期間を自由に決めてもらう

賃貸借契約書

賃貸借契約書

管理会社の協力が必要だが

更新のタイミングで
退去されやすいのなら

その期間を長くしてしまおう
というもの。

5、無料ライフプランニング

ライフプランニングイメージ

ライフプランニングイメージ

外資系生命保険会社の
ライフコンサルタントを
紹介してあげよう。

保険の見直しはもちろん
住宅購入のシミュレーションも
やってもらえる。

もちろん賃貸のままの方が
良いという話を
してもらってもいい。

6、カタログギフト

カタログギフトイメージ

カタログギフトイメージ

何を提案していいか
わからないのなら
カタログから選んでもらおう。

7、DIYを許可する

 

DIYイメージ

DIYイメージ

古い物件ならDIYを
許可して好きに

リフォームしてもらうのも
いいだろう。

8、上記の中から選んでもらう

あまり選択肢が多いと
混乱させてしまうが

例えば
3つの中から選べるのような
提案をしてもいい。

ちなみに

室内に入って行う作業…
襖張り替えなどは
入居者は敬遠しがちだ。

つまり
入居者のために提案しても

「何もしなくていい」

という入居者は多い。

それでも入居者のために
サービスをしようという
気持ちは伝わる。

つまりはこの場合
無料で満足度を上げることが
できるのでお得だ(笑)。

次回は

Cool大家さんの
長期入居化の取り組みである

満室対策について
20ステップのうち

【2級】入居後・更新時・退去時アンケートを取ってマイソクに反映させる

を解説していこう。

この記事の著者

大友哲哉東京大家塾主宰

東京大家塾合同会社(会員制不動産コンサルティング会社)代表・一般財団法人日本不動産コミュニティー(資格認定団体)理事。不動産のことを “楽しく”・”わかりやすく” 教えることに定評がある。不動産実務検定認定講師。不動産実務検定についてはこちら。マスター講座はこちら

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